【税制改正】2027年以降、相続税評価はどう変わる？不動産オーナーが知っておきたい「5年ルール」
2026年度税制改正大綱により、令和9年（2027年）1月1日以降に開始する相続・贈与について、不動産評価の仕組みが大きく変わります。
2026年度税制改正大綱（与党案／国税庁資料に基づく）では、
令和9年（2027年）1月1日以後の相続等から、
貸付用不動産（賃貸マンション等）の評価方法が見直されます。
✔ 被相続人等が 課税時期前5年以内に取得または新築した貸付用不動産
→ 相続税評価に 時価ベース（通常の取引価額） を適用
※ 取得価額を基準に地価変動などを考慮した額の80％で評価することも可とする案あり（国税庁の注記）
従来の評価方法（これまで）
- 賃貸用建物の相続税評価額は固定資産税評価額×借家権割合で計算されるので
→ 市場価値よりかなり低くなることが多い
→ この差を利用した節税が広く使われていた
新しい評価ルール（5年ルール）
適用対象
- 一棟賃貸マンション、アパートなどの 貸付用不動産全般
- 課税時期（相続開始日）から 5年以内に取得または新築されたもの
◎ 評価方法
原則：「通常の取引価額」により評価する
→ いわゆる 時価ベース の評価となることを想定
国税庁は改正案の注記として
「通常の取引価額は、取得価額を基に地価変動等を考慮して算定した価額の80％を用いることができる」と示しています（一定条件あり）
なぜ「5年以内」なのか？
国の政策目的は明確です：
相続直前に不動産を購入／新築し、
相続税評価の低さを利用した節税が行われている実態を是正するため
国税庁も、実際に評価と時価の乖離が非常に大きい事例があるとして評価見直しの必要性を示しています。
適用開始時期
- 令和9年（2027年）1月1日以後に開始する相続・贈与から適用される予定です。
5年超の不動産はどうなる？
- 取得から5年が経過した賃貸用不動産については
従来どおり 固定資産税評価額×借家権割合による評価が原則として使われます。
例外的な配慮（国税庁注記）
税制改正案の中で、国税庁は一定要件下では評価を80％基準で計算できるとしています：
具体的には、被相続人等が取得した価額を基に地価変動等を考慮して計算した価額×80％相当額を評価できることとする。とされています
最後に今後は余裕を持った計画がより重要になっていきます。
相続税対策をお考えの方、今後の計画の立て方など、お気軽にご相談ください。
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