【熊本でアパート経営を考えるなら知っておきたい相続税対策と出口戦略】
建築費・金利が上昇する今、アパート経営はどうなる？
近年、建築費の上昇や金利の上昇により、新築の共同住宅の着工数に減少が見られます。
以前のように「とりあえず建てれば良い」という時代ではなくなってきました。
しかしその一方で、相続税対策の必要性は変わりません。
土地を所有されているオーナー様にとって、不動産活用は今も有効な選択肢の一つです。
そこで重要になるのが
「出口を考えたアパート経営」です。
相続税対策として賃貸住宅を建てる場合、
・将来売却するのか
・長期保有するのか
によって、選択が変わってきます。
今回は売却の想定で進めます。
売却を想定する場合、市場ではやはりRC造（鉄筋コンクリート造）が有利になるケースが多くあります。
理由として
・耐久性が高い
・資産価値が維持されやすい
・金融機関の評価が高い
・家賃が下がりにくい
といった点が挙げられます。
適切な売却時期（出口）を考えます。
税制と物件の資産価値のバランスを考えると、「所有期間が5年を超えた直後（6年目）」または「15年前後（大規模修繕の前）」が有力な候補となります。
それぞれの時期にどのようなメリットがあるか、整理して解説します。
税金面で見たベスト：5年超（6年目以降）
不動産を売却した際の利益（譲渡所得）にかかる税率は、所有期間によって約2倍も変わります。
- 5年以下（短期譲渡所得）： 税率 39%
- 5年超（長期譲渡所得）： 税率 20%
注意点： ここで言う「5年」は、単純な丸5年ではなく、「売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているか」で判定されます。新築から満5年経ってすぐに売ると「短期」判定になるリスクがあるため、実質的には6年目以降の売却が税制上の定石です。
売却時の重要な要素の１つに「入居率」があります。
いくら建物が良くても、
・空室が多い
・家賃が下がっている
という状態では資産価値は大きく下がってしまいます。
収益物件を売却される場合、売却時の計算方法は様々ありますが、収益還元法が主に使われる傾向にあります。
収益還元法とは、物件価格＝年間家賃収入÷利回りです。
冨坂建設の入居率は94.4%
弊社では、32年前に竣工した物件も含めて平均入居率94.4％を維持しています。
さらに熊本でも空室が多いと言われる菊池エリアに建てた物件も満室となりました。
なぜ高い入居率を維持できるのか
その理由は
32年の実績と214棟の施工経験
にあると考えています。
長年にわたり熊本で賃貸住宅を手掛けてきたことで
・地域の需要
・エリア特性
・入居者が求める間取り
を把握してきました。
その経験をもとに、
オーナー様の資産価値を守る賃貸住宅をご提案しています。
建築費や金利が上昇している今だからこそ、
「建てること」だけではなく
「将来の出口」まで考えた賃貸経営
が重要になってきています。
・相続税対策として土地活用を考えている
・古いアパートの建替えを検討している
・将来の売却も視野に入れたい
・遊休地の活用
・相続された土地の活用
このようなお悩みがありましたら、ぜひお気軽にご相談ください。
32年・214棟の実績をもとに、最適なご提案をさせていただきます。
次回のブログでは長期保有を想定した場合についてお話します。